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カテゴリー別記事一覧 不動産

ようやく取付完了!!

先日のお休みを使って空き部屋にフックを取り付けてきました。



クローゼットの無いお部屋なので、壁つけタイプのフックが意外に重宝されるようです。

これで入居者が決まってくれれば言う事ないんですがね~。

新たな設備を・・

先日賃貸マンションにようやくテレビ付インターホンをとり付けてきました。

オートロックの付いていないマンションなので、重宝されるアイテムだと思われます。

家賃を下げない為にも普段から物件の価値を少しずつでもあげていくことが大事ですね。

給湯器の凍結

今日になって、広島市内ではようやく雪の方も落ち着いてきました。

今回のような寒さになると、決まって連絡が入るのが凍結による給湯器の故障や水漏れ、水道管の凍結etc・・。

案の定、今朝から当社にも数件連絡が入ってきてますが、同じように他からも一斉に連絡が入るので、どこのガス会社さんもなかなか身動きの取れない状態。

お湯が出なくてお風呂にも入れないことになるとシャレになりませんので、何とか夕方までに対応してもらえることを祈るばかりです・・。

それにしても、今回改めて思ったのは給湯器のお値段の高さ。工賃を入れると1ルームタイプの給湯器でも10万円はかかります。(都市ガス給湯器は広島ガスだけで供給しているので、価格競争にならずなかなか値段が下がりにくい)? 近年取り替えたものでも凍結によってうっかり破裂ってことも起こりえます。

特に空室のお部屋では、ブレーカーを落としたままだと給湯器の凍結防止機能も働かないので、結構な確率で壊れてしまいます。今回もそれで1件取替となってしまったので、ホントに悔やまれる出費・・。

水道管の凍結は防止方法がいくつかありますので、入居者の方にお知らせしていこうと思います。

不動産の決済

先日不動産物件の決済のため広島信用組合の己斐支店へ。不動産の買い手さん、金融機関の方、不動産仲介業者さん、司法書士の方が集まって引き渡しの手続きをしました。

緊張感の漂う雰囲気の中、多少緊張しましたが無事終了。当面の目標をクリアして束の間の安堵感といったところでしょうか。(スーツじゃなくていいと言われてましたが、私以外は全員スーツだったので多少違和感を感じましたが)

今回の買い手さんは元々広島信用組合出身の方でしたので、段取、各種手続き等熟知しておられ、驚くほど順調に事が進みました。

お世話になった仲介業者の担当者さん、社長さん。色々とお世話になりました。ホントに感謝です!!      引き続きよろしくお願いします。

八丁堀ビルの改装

八丁堀ビルの玄関口の改装工事も大詰めを迎えています。

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やっぱり奥の壁面を一面ガラスにすることで、エントランスがかなり広く見えるようになったし、歩道からは見えなかったエレベーターの存在も、鏡の反射で一目で見えるようになったのは大きなプラス。

以前から各テナントさんより、歩道からエレベーターの存在が分かりにくいという声があったので、これで十分解消できたかなと。

アイディアを下さった北村さん、ありがとうございます!!

マンション設備のニーズ

今の一人暮らしの人が求めるお部屋の設備を改めて調べてみると、

  • 1位 24時間利用可能ゴミ置き場
  • 2位 宅配BOX
  • 3位 TVモニター付きインターホン
  • 4位 浄水器
  • 5位 ウォークインクローゼット
  • というランキングになっているようです。
    http://suumo.jp/edit/chintai/magazine_setsubiranking/index.html

    1位の24時間対応のゴミ置き場はある程度対応できているからいいとして、2位の宅配BOX、5位のウォークインクローゼットはスペースの問題があるから難しいとしても、TVモニター付きインターホンと浄水器は費用がかかりますが十分当社の物件でも取り入れられそうです。

    上位にランクされている設備のものは、最近のマンションでは当たり前のようについている設備ですが、今から10年もすればさらに入居者の志向も変化しているわけで、今流行りの物件も必ず入居者のニーズから外れていく時がきます。

    どのマンションも経年劣化は避けられないし、商品価値が年々下がっていく状況は全て同じ。
    少しでも商品価値を留めていける工夫と努力ができるかどうかが、10年
    後の結果にそのまま現れてくるような気がします。

    少なくとも既に始まっている凄惨な家賃の価格競争に巻き込まれないようにするために先ほどの設備や入居者へのサービス、不動産業者の対応など考えないといけないことは山ほどあるわけで、むしろそういったことを楽しんでやっていけたらいいなと思います。


    今度アイスタイル?さんの方で広島市内の中町ビルでリノベーションに関する情報を公開して頂けるようなので、休みを利用して勉強に行ってみようと思います。

    http://www.renovation.or.jp/expo/

    極薄タイル

    厚さわずか4.7mmの磁器製タイル

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    サンワカンパニー製の「エクスフィーノビアンコ」

    薄くて軽いのが特徴で、これなら従来のタイルの上から重ね貼りが違和感なくできそうなので、店舗ビルなどでも既存タイルのハツり撤去作業がなくなる分、今まで以上に低コストで模様替えができそうです。

    柄の種類がまだ多くないのが欠点ですが、これからどんどん増えていくことでしょう。

    リフォーム

    管理している4階建ての賃貸マンションの一室。

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    築34年のキッチンに和室2室の部屋を若い入居者を想定して、今回思い切って1つにして、フローリングに。

    その他、和式便器を洋式に変え、ウォッシュレットも完備、靴箱なんかは特注で大工さんに作ってもらい、ここまで直したんだから半月できまるじゃろうと予想してたんですが、それから2ヵ月近く決まらず。

    案内はあるけどなかなか決まらない。
    賃貸条件は業者さんにしょっちゅう聞かれるけど、それでも決まらない。
    思い切って家賃を少し下げたにも拘らず、それでも決まらず・・・。

    今回一室だけでかなりの資金を投入しただけに、決まってくれないとタダ焦るばかりです・・・。

    リノベーション

    以前からお付き合いしている建築設計士さんとの会話の中で、今後ますます注目されてくるだろうと言われるリノベーション事業。

    たとえば老朽化した建物を元の状態に戻すのがリフォームで、それ以上に価値ある状態にしていくことがリノベーションと言われています。


    設計士さんが立ち上げている企画 「RE:PROJECT」
    http://www.re-factory.jp/


    リノベーションは、欧米などでは昔からやられてきたことで、東京では新築件数を超える勢いでリノベーションが増えてきているみたいです。
    日本でも、そろそろ建物を大事にしていこうじゃないか、っていう意識が高まってきているようです。

    一般的に、築30年以上経過したような古い建物を対象に、躯体だけ残して間取りから全てやりかえてしまうということで、テレビでやってる「ビフォア・アフター」をイメージしてもらえると分かりやすいですね。

    マンションを長年所有している家族で子供が独立して、夫婦2人だけになった場合などに、ライフスタイルの変化に合わせて間取りを自由に変えたいと思う人が、リノベーションを希望するようです。

    マンションを長年所有している人なんかでも、単純に建物を解体して建て替えるコストや廃材・処分費の無駄を考えたら、躯体を残して内装だけやり替えた方が、コストも1/2かそれ以上抑えられるそうです。
    何よりエコにつながることが大きいですね。

    投資する側から考えても、古いマンションの一室を安く購入して、リノベーションを行い、家賃を高めに設定して貸した場合、上手くいけば7年から10年で投資回収ができるようで、もちろん立地の問題もあるんでしょうが、利回りは10%~15%ということになります。
    マンションの一室でしたら1棟所有の場合に比べて換金性もかなり高くなるし、様々なマンションを選んで複数所有できれば、収支もある程度安定しそうです。

    利回りもそこそこあって、換金性も高いとなると、投資対象に考える人も増えてくるんでしょうか。(手元に資金が豊富にある人が対象になりますので、ほんとうらやましい話です・・。)


    広島ではまだまだ浸透していないようですが、少子化でビルやマンションがこれだけ過剰にあまってきている状況を考えると、これから徐々に浸透してくるのかもしれません。

    建物売買

    先月から続いている賃貸マンションの売却の話は順調に進んでますが、やはり一番ネックになりそうなのが、金融機関からの融資。

    先月までは仲介業者さんも、融資の件は買い手さんの信用力もあるし、全然問題ないと言われていましたが、今月に入ってだんだん雲行きが怪しくなってきている様子。

    ギリシャ危機の問題から急速に景気が悪化に向かってますので、銀行の方も多額の融資となると、より慎重にならざるを得なくなるのもわかります。

    ただこちらとしても、この話がまとまるかまとまらないかで会社の状況が大きく変わってきます。


    売買の話は当事者がどうこうというより、金融機関からの融資が下りずにポシャるケースがほとんどのようです。

    まだまだどう転ぶか分からないですが、無事に話がまとまってくれるよう願うばかりです。